<<住まいを貸す契約の流れ>>京都郡苅田町・行橋市の賃貸・売買なら坂本不動産

既存物件について、「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「家賃滞納や不良テナントに備えたい」といった場合は、不動産会社に管理を委託したほうがよいでしょう。

 

依頼を受けた不動産会社は所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取タイプ、駐車場、希望賃料、希望入居者層などを確認します。

また、物件の内外部、付属施設、周辺の公共施設や環境、交通機関、そして周辺の類似物件の賃料などを調査をして、最適な条件のもとに、賃貸住宅経営が運営できるように手助けしてくれます。

 

調査結果から、間取りや設備、外装などのリフォーム提案や、賃料改定のアドバイスなどを行う場合もあります。

入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率がよい」という効果があります。

 

「女性限定」にしますと「きれいに室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。

 

しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。

 

ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴き声やにおいが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。

 

さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。

 

敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。

賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。

 

普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると、家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当の事由が認められないと更新を拒絶することができません。

 

一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。

 

ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動産会社にアドバイスを求める方がよいでしょう。

 

入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約になりますから、一般的に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少するケースもあります。 以下に両者の特徴をまとめておきましょう。

不動産会社によっては、広告を出稿することに対して費用を負担してほしい旨の提案をしてくることがあります。

 

これに納得した上で広告活動を行った場合には、もちろん、その費用負担をすることになります。

 

事前に広告内容について不動産会社と協議し、事後にその広告についての明細を不動産会社から受け取るようにしましょう。

これには三つのポイントがあります。 一つめが「転居の理由」です。

 

転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。

 

ニつめが「身元および人柄などの確認」です。

入居申込書に記載された内容から確認します。

ただし、こうした確認は事前に不動産会社から入居希望者にその旨を説明してもらった上で行う配慮が必要です。

連帯保証人の身元確認も同様です。

 

三つめが「収入面の確認」です。

 

会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。

 

なお、月額収入の30％を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますので注意が必要です。

 

不動産会社に管理を委託していますと、上記のような入居者の情報が不動産会社から報告されることになります。

賃貸借契約の締結にあたっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。

 

入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、後で取り消されることもありますから、保護者などの同意や連帯保証を得ておくべきでしょう。

 

入居者に同居人がいる場合は、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。

当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。

 

家賃の支払時期に関しては民法上、毎月末にその月の家賃を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースがほとんどで、法律上も問題ありません。

 

また、契約締結時や解約時に1ヵ月未満の端数が生じる場合がありますので、その家賃について「日割計算で支払う」などの文言を入れておいた方がよいでしょう。

 

家賃は一定期間増額しない特約をした場合や賃料改定の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相当となったときは、将来に向かって増減することができます。

 

こうした契約書の内容は、媒介（管理）を委託している不動産会社と相談して決めた方がよいでしょう。

入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。予告期間と解約に伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な解約の申し入れを行うよう伝えます。

 

居室内に入居者が設置したエアコンの取り外しや引越しの際に出るゴミの処理方法、引越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。

 

そして、預かっている敷金の額を確認。未払い家賃や原状回復費用との相殺を検討します。

 

退去時の原状回復はトラブルとなることが非常に多い問題です。この業務は不動産会社に依頼し、入居者との立会いを行ってもらうことが望ましいでしょう。

新たな入居者を募集するに当たっての希望条件や、空室修繕工事の内容を検討します。場合によっては、再商品化するためのリフォームを行い、競争力を高めることも必要です。